OBRAS EMERGENCIAS EM CONDOMÍNIOS
Todo condomínio inevitavelmente, com o passar do tempo, demanda obras de manutenção, entretanto, vários condomínios por diversas razões, deixam para fazê-las quando já passou da hora e daí dependendo da demora, passam a ser obras emergenciais.
A urgência de uma obra vem do fato de que, quanto mais o tempo passa, mais a integridade física, a funcionalidade e a segurança da edificação e seus sistemas ficam comprometidos.
Por definição, obras emergenciais em condomínio são aquelas que demandam ação imediata, porque a demora coloca em risco a edificação e os usuários. Alguns exemplos são problemas nos telhados, entupimento de redes de esgoto, infiltrações nos revestimentos externos e nos pisos das garagens do subsolo, rachaduras em pilares, etc.
Em função disso, o síndico deve estar atento as manutenções. Caso ocorra alguma situação onde surgiu algo inesperado, ele pode fazê-las sem aprovação em assembleia. O Código Civil (art. 1.341) diz que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”. A lei também diz que “se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”.
Em linhas gerais o síndico pode contratar empresas para executar serviços emergenciais a qualquer momento que for urgentemente necessária, mas faz a ressalva de que, quando houver despesas excessivas, elas deverão ser informadas a assembleia, que deve ser convocada imediatamente.
Fala-se em despesas excessivas, mas quando uma despesa emergencial é excessiva? A lei não fala sobre um valor fixo. Dependendo da obra, ela pode ter um valor baixo, médio ou excessivo.
Este valor do que é considerado como custo excessivo deve estar explicito, se possível, no regimento interno ou a convenção do condomínio para que não haja dúvidas, no momento em que for necessário executar uma obra de caráter emergencial.
E de onde saem os recursos para as obras emergenciais? Para esta situação, lança-se mão do fundo de reserva, que é destinado a suprir situações de urgência. Mensalmente é pago geralmente 10% da taxa condominial ordinária a título de taxa de fundo de reserva, de cada unidade, para se ter essa reserva para emergências.
Nós da Equaliza síndicos profissionais, atuamos através de uma gestão focada inclusive em manutenções periódicas para que não passem a ser obras emergenciais.